数年間マンションを探して気づいたこと ～東京23区東部のマンション市場～
東京23区東部のマンション市場は、都心部の高騰に比べて比較的手頃な価格帯を維持しつつ、再開発や利便性の向上により注目を集めています。江東区や墨田区などでは、新規物件の供給や中古物件の流通が活発で、実需層からの支持が強いです。私が数年間マンションを探してわかったポイントを紹介します。
新築マンション価格高騰
2023年の東京23区の新築マンション価格は、ついに平均1億円を超えました。主な要因として、用地取得費や建築コストの上昇、富裕層向け高額物件の増加、低金利環境での購買意欲、インバウンド需要の回復などが挙げられます。これにより都心部から近郊へも高騰が波及し、中古物件や郊外物件へのニーズが増加しています。専門家は、この価格高騰がしばらく続くと予想しています。
中古マンション価格の上昇傾向
中古マンション市場でも価格上昇が続いており、2023年の首都圏中古マンション平均価格は前年比で10.5%増加しました。特に、都心部では新築マンションの高騰による代替需要やテレワークの普及で、住み替え需要が伸びています。一方で、一部地域では価格の上昇が落ち着き、成約価格と売出価格の乖離が広がりつつあるなど、市場の変化も見られます。
東東京の特徴と市場動向
東東京は、台東区、墨田区、江東区、足立区、江戸川区、葛飾区、荒川区といったエリアで構成され、多様な都市景観を持つ地域です。江東区の湾岸エリアではタワーマンションが次々と供給され、都心に近接しつつ比較的リーズナブルな価格帯で住宅を購入できるため、特に人気が高まっています。一方、台東区や墨田区などの「下町」エリアでは、リノベーションマンションや観光客向け投資用物件も増加しています。
私が何年か住んでいた江東区西側は、隅田川を渡るとすぐ中央区という都心に隣接したエリアで、下町情緒がありながらもアクセスの良さからマンション価格が大幅に上昇し、一般的なサラリーマンには手が届きにくいエリアとなっています。このように、エリアによって大きく異なる特性を持つことが東東京の特徴と言えるでしょう。
区ごとの価格差
東東京内でも、地域ごとの価格差は大きく異なります。たとえば、江東区の湾岸エリアは高価格帯のタワーマンションが多く、平均71万円/㎡ですが、足立区や葛飾区は51万円/㎡と、比較的手頃な物件も見られます。これらの価格差は、都心へのアクセスや再開発の進展、地域のイメージ、物件の築年数や設備といった要素が影響しているため、幅広いニーズに応える選択肢が揃っています。
さらに、子育て世代として感じたのは、地域ごとの価格差が子供の進路や治安の違いにも関わる点です。たとえば、江東区の西側は治安が良く、安心して生活できるエリアであることが、価格に影響していると考えられます。このように、価格差は単に物件や立地の問題に留まらず、生活環境や子育てにおける条件にも関わってくるため、地域選びの重要な要素です。
今後の価格動向予測
都心のマンション価格は今後も高水準を維持すると予測されています。経済回復や低金利政策、都市への人口集中が価格上昇を支える要因となり、さらに再開発エリアでは新築・中古マンションの需要が高まると考えられています。
私自身の経験から、東東京のマンション価格は今後も上昇する傾向が続くと予想しています。インフレ時代に入っていることもあり、特に駅から近い立地条件や、信頼感のある大手ブランドのマンションは人気が高く、相場が上がりやすいと感じます。
まとめ
東東京のマンションは、今が「買い時」だと感じています。これが数年間マンションを探し続けた結果、不動産担当者よりも東東京の不動産事情に詳しくなった私の結論です。「少し待てば価格が下がるかも」と考えたこともありましたが、実際には購入したときより価格が上昇しており、もっと早く決断しておけばよかったと思うことが多々ありました。
特に東東京エリアは、都心に近い利便性と再開発の進展、人口が減ることも考えられないエリアであり、今後も価格の上昇が期待されます。また、インフレの影響で全体的に物価が上がる中、駅近やブランド力のある分譲マンションには根強い人気が集まり、こうした条件を持つ物件は特に価格が下がりにくい傾向があります。
このような状況から、「買いたい」と思える物件に出会ったときが、まさに最良のタイミングだといえるでしょう。
